Reforma Tributária – Alienação de Bens Imóveis
NF-e ABI (Modelo 77): Novo Documento Fiscal e seus Impactos
Em 24 de novembro de 2025, foi publicada pela Coordenação Técnica do ENCAT, a minuta do Manual de Orientação ao Contribuinte referente à NF-e ABI (MOC), documento fiscal eletrônico modelo 77, que será utilizado para registrar operações de alienação de bens imóveis em âmbito nacional.
Trata-se de um marco regulatório relevante para o setor imobiliário, pois introduz uma padronização inédita no tratamento fiscal dessas transações, até então registradas de maneira fragmentada em diferentes instrumentos, sem integração sistêmica com o ambiente nacional de documentos fiscais eletrônicos.
A NF-e ABI foi concebida para formalizar eletronicamente operações como venda, permuta, cessão de direitos, dação em pagamento e outras modalidades que resultem na transferência de propriedade imobiliária. A criação do modelo 77 responde à necessidade de maior transparência, rastreabilidade e integridade na circulação de informações patrimoniais, especialmente diante do novo regime tributário inaugurado pela reforma tributária, visando atender a Lei Complementar 214/2025 e o novo ambiente tributário do IBS/CBS, com validade jurídica garantida pela assinatura digital do emitente.
O manual disponibilizado em caráter preliminar delineia as especificações técnicas do novo documento, contendo o layout completo, campos obrigatórios, etc.
O texto também disciplina os procedimentos de autorização, consulta de situação e emissão em contingência, assegurando que a comunicação entre contribuintes, sistemas autorizadores e bases tributárias ocorra de maneira uniforme em todo o território nacional.
Embora ainda pendente de consolidação normativa definitiva, a minuta antecipa os parâmetros que deverão ser observados por empresas, incorporadoras, imobiliárias, escritórios e demais agentes envolvidos. A implementação da NF-e ABI produzirá efeitos diretos sobre a organização documental dos negócios imobiliários.
A digitalização também fortalece a coerência entre atos notariais, registros públicos e declarações fiscais, facilitando a verificação documental por instituições financeiras, fundos, adquirentes e entes públicos. Do ponto de vista operacional, a minuta indica que será necessário adequar os sistemas e plataformas de gestão para emissão do modelo 77, além de treinar equipes responsáveis pela área fiscal e imobiliária.
Recomenda-se que empresas e profissionais do setor iniciem desde já a revisão de seus fluxos documentais, contratos, políticas de compliance e sistemas internos, a fim de assegurar plena aderência ao novo modelo quando sua implementação definitiva for estabelecida pelo ato regulatório correspondente.
CÊRA SOCIEDADE DE ADVOGADOS está à disposição para esclarecimentos adicionais, condução de análises específicas de contratos, estruturas patrimoniais e operações imobiliárias que possam ser afetadas pela nova legislação.
Fonte: Portal Nacional da NF-e |